Viviendas nuevas con defectos de serie: el mismo fallo en todas las casas de una promoción y una media de 70 por vivienda

Los peritos de Verify Home Inspector han encontrado el mismo defecto en las cuatro viviendas de una misma promoción de obra nueva que han revisado: el techo del baño donde el plano sitúa la unidad interior del aire acondicionado se ha cerrado sin el registro que la memoria de calidades ofrecía por escrito. Para instalar o reparar el equipo habrá que romper el techo. Los informes de la firma en 2026 arrojan una media de 70 defectos por vivienda nueva entregada. El comprador de una vivienda sobre plano firma un contrato, unos planos y una memoria de calidades. Meses o años después recibe las llaves de una casa recién pintada, limpia y aparentemente perfecta. Lo que no ve el día de la entrega es lo que hay detrás de las placas del techo, debajo de las baldosas o en el canto superior de una puerta. Ahí es donde trabajan los peritos.

Un defecto, todas las viviendas

La memoria de calidades de la promoción ofrecía un falso techo continuo «con registro para la unidad interior de aire acondicionado». El plano de climatización situaba esa unidad sobre el techo de uno de los baños, donde llegan los conductos. Pero en las cuatro viviendas que los peritos de la firma han inspeccionado en esa promoción, el techo de ese baño se cerró entero, liso y sin ninguna abertura. Hoy no se nota. El problema llega el día que el propietario quiera instalar el aparato, o cuando haya que limpiar sus filtros, revisar el desagüe de condensados o repararlo: no hay forma de llegar sin demoler el techo del baño, con la obra, el polvo y el gasto que eso supone en una casa ya habitada. Mientras tanto, nadie puede comprobar si el espacio previsto es suficiente o si las conexiones están bien hechas. Los informes que incluyen valoración económica cifran la solución, un techo desmontable que permita el montaje y el mantenimiento del equipo, en 1.200 euros más IVA por vivienda. La cifra parece pequeña al lado del precio de una casa, pero un defecto de serie se multiplica: en una promoción de cien viviendas, por ejemplo, serían más de 145.000 euros con IVA que alguien tendría que asumir.

«Cuando el mismo fallo aparece en todas las viviendas que revisamos de una promoción, ya no hablamos de un despiste de un operario. Es una forma de ejecutar. Y si contradice la memoria de calidades, el comprador tiene derecho a que se corrija.»

Equipo pericial de Verify Home Inspector

Setenta defectos de media por vivienda

El techo sin registro es solo una pieza de un cuadro más amplio. La firma ha analizado los informes de recepción de obra nueva que ha emitido en 2026 en las provincias de Alicante, Valencia y Sevilla, y los resultados dibujan una entrega de llaves muy lejos de la vivienda «a estrenar» que imagina el comprador:

• • Cada vivienda llega de media con 70 defectos. La que menos tenía, 34; la que más, 137.

• • Más de 9 de cada 10 viviendas tienen al menos un defecto grave: algo que afecta a la seguridad de uso, deja pasar el agua o impide que una instalación funcione.

• • La reparación de lo documentado cuesta de mediana 11.314 euros con IVA por vivienda.

• • En más de 6 de cada 10 viviendas valoradas, la reparación supera los 10.000 euros.

Los datos proceden de viviendas cuyos propietarios encargaron la revisión, por lo que no son una muestra estadística del mercado. Pero los defectos se repiten en promociones y promotoras distintas, y eso es lo que preocupa a los peritos.

Caso: 86 deficiencias en un piso recién terminado

Uno de los expedientes de esa misma promoción, contado sin datos que permitan identificar la vivienda ni a sus propietarios, resume bien lo que puede esconder una entrega de llaves. Un piso de tres dormitorios, dos baños y dos terrazas, de unos 86 m² útiles, terminado y sin ocupar el día de la visita.

• • La puerta de entrada no cerraba bien. La puerta blindada dejaba pasar una línea de luz continua por todo un lateral, con paso de aire, y una mancha de polvo delataba la entrada permanente de suciedad. Como el rellano está a la intemperie, esa puerta es el cerramiento exterior de la casa, y el defecto incumple las exigencias de eficiencia energética del Código Técnico de la Edificación.

• • Sin agua caliente. El panel del equipo de aerotermia que produce el agua caliente no se encendía, pese a recibir corriente y seguir las instrucciones del fabricante. La vivienda se entregó sin agua caliente sanitaria en funcionamiento.

• • Un vidrio a punto de caer. El junquillo que sujeta el cristal de la puerta de la cocina estaba descendido y el vidrio, prácticamente suelto. En el vestíbulo, el zócalo superior de un armario se movía.

• • Suelos que se mueven. Dos baldosas de la cocina se movían al pisarlas en plena zona de paso y otras ocho sonaban a hueco. En la terraza de la cocina, más piezas huecas y unas pendientes que no llevan el agua a su desagüe.

• • Y el aire acondicionado, detrás de un techo de baño cerrado sin el registro que prometía la memoria de calidades.

En total, 86 deficiencias a subsanar, 6 de ellas graves, y una reparación valorada partida a partida en más de 15.000 euros con IVA. El propio informe resume el conjunto así: defectos repetidos en todas las estancias, reveladores de precipitación y de falta de repaso final.

La memoria de calidades también se puede reclamar

Muchos compradores creen que lo que figura en el folleto comercial o en la memoria de calidades es orientativo. No lo es. El artículo 61 de la ley general para la defensa de los consumidores establece que el contenido de la oferta, la promoción y la publicidad es exigible aunque no figure expresamente en el contrato. Si la memoria promete un registro en el techo, un solado de gres en el trastero o una determinada carpintería, eso es lo que hay que entregar. Por eso los informes de la firma contrastan la vivienda capítulo por capítulo con la memoria firmada. Y lo hacen en las dos direcciones: cuando la promotora ha colocado algo mejor de lo prometido, como una carpintería de PVC en lugar de la de aluminio prevista, el informe lo reconoce como mejora y no lo reclama. Un dictamen que solo suma quejas pierde credibilidad ante un juez. A esa vía se suma la Ley de Ordenación de la Edificación, que obliga a responder durante un año de los defectos de acabado, durante tres de los que afectan a la habitabilidad y durante diez de los estructurales. Esos plazos cuentan desde la recepción de la obra entre promotor y constructor, que casi siempre es anterior a la entrega de llaves al comprador. Cuando una vivienda se entrega con retraso respecto al final de la obra, parte del primer año puede haberse consumido antes de que el propietario abra la puerta por primera vez.

Qué puede hacer quien ha comprado en una promoción

1. 1. Revisar la vivienda nada más recibirla, a ser posible con agua y luz dadas de alta, y antes de amueblarla: un armario montado tapa medio dormitorio.

1. 1. Pedir la fecha de recepción de la obra a la promotora para saber cuánto queda de cada plazo.

1. 1. Tener a mano la memoria de calidades, los planos y el manual de la vivienda, porque son la vara de medir de lo que se ha entregado.

1. 1. Hablar con los vecinos. Si un defecto se repite en varias viviendas, cada propietario reclama el suyo, pero un mismo criterio técnico da mucha más fuerza a todos. Los defectos de zonas comunes los reclama la comunidad.

1. 1. Comunicar los defectos a la promotora por un medio fehaciente, con un informe que numere, ubique y fotografíe cada uno.

1. 1. Si no hay respuesta o la reparación es insuficiente, valorar el coste de cada defecto y abrir la negociación previa que la Ley Orgánica 1/2025 exige antes de acudir a los tribunales.

Quien quiera más detalle puede consultar la guía de Verify Home Inspector sobre qué revisar en la entrega de llaves de una obra nueva y la explicación de cuándo hace falta un peritaje de defectos constructivos.

Sobre Verify Home Inspector

Verify Home Inspector es una firma de inspección de viviendas de obra nueva, compraventa y alquiler, y de peritaje judicial inmobiliario. Sus informes identifican cada defecto con un código, lo documentan con fotografía, proponen la solución técnica y, cuando hace falta, valoran la reparación partida a partida a precio real de mercado. Si el asunto llega a juicio, el informe se emite como informe pericial bajo juramento conforme al artículo 335.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y el perito se ratifica ante el juez. Sus peritos tienen formación de perito judicial inmobiliario, en obras de reforma y trabajos mal efectuados y en incendios y riesgos diversos (IRD), están adheridos a AEPEJU y cuentan con seguro de responsabilidad civil profesional de hasta 450.000 euros, según las condiciones de la póliza. La firma trabaja desde Torrevieja para la provincia de Alicante y desde Sevilla para su área metropolitana, y atiende también Murcia, Valencia, Albacete, Cádiz, Málaga, Córdoba y Huelva.

Preguntas frecuentes

¿Qué es un defecto de serie en obra nueva?

Es un fallo que no se debe a un error puntual en una vivienda, sino que se repite en muchas o en todas las de una promoción porque así se ejecutó. Suele estar relacionado con una decisión de obra, como cerrar un techo sin registro, y afecta igual a todos los compradores.

¿La memoria de calidades obliga a la promotora?

Sí. Según el artículo 61 de la ley de defensa de los consumidores, lo que se ofrece en la publicidad y en la documentación comercial es exigible aunque no se copie en el contrato. Si lo entregado es inferior a lo prometido, se puede reclamar.

¿Pueden los vecinos de una promoción reclamar juntos?

Cada propietario reclama los defectos de su vivienda, pero pueden coordinarse y apoyarse en un mismo criterio técnico, lo que da más peso a todos. Los defectos de los elementos comunes, como portal, cubierta o garaje, los reclama la comunidad de propietarios.