El mercado inmobiliario en España entra en depresión

A partir del mes de junio cuando se activó la reciente Ley Hipotecaria, las ventas de viviendas en España disminuyeron. Esta situación se presentó después de cinco años. En consecuencia, hasta agosto de este año, se registró la venta de 35.371  viviendas. Lo cual representa una disminución del 21,8%, respecto al mismo mes en 2018.

Las caídas en las ventas ya llevan tres meses consecutivos, lo cual ocurrió en 2018 y ahora en 2019 al llegar agosto. En el octavo mes del año se vendieron 30.351  viviendas, ello representa un 4,5% menos casas que en 2018. Al tratarse de hipotecas, se firmaron 15.859 una cantidad menor que en agosto del año pasado.

Sin embargo, este descenso se debe a la nueva ley hipotecaria pero también influye el desequilibrio económico actual  y la inseguridad política. Por su parte, Funcas  estima un 1,9% de crecimiento del PIB para el 2019. Y para 2020 se espera que la economía crezca 1,5%, un poco menos de lo que se había estimado.

En este sentido, Mikel Echavarren, CEO de Colliers España, considera que  el proceso de ralentización de la economía  baja también el ritmo de las ventas. Todo ello debido a la baja confianza tanto  por parte del consumidor y del empresario.

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La tendencia en el mercado residencial

Los expertos en el mercado inmobiliario, opinan que el comportamiento actual del sector,  es un descenso pasajero.  Es posible que dure hasta finales de año, pero para el año próximo las ventas inmobiliarias volverán a la normalidad.

De hecho, las cifras más recientes del mercado de la vivienda indican que la situación está mejorando. Tanto en los precios de los inmuebles, el número de viviendas vendidas y de las hipotecas firmadas. El último reporte del Idealista, indica que los precios en septiembre para la vivienda usada aumento en 4,2% respecto al año pasado en el mismo mes. Hasta alcanzar precios de 1.735 euros lo que indica un aumento, pero leve.

Por otra parte, Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores, afirma que el comportamiento del mercado en el mes de agosto  “es un hecho puntual, debido a la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria que ha ralentizado el mercado y ha retrasado las transacciones. Sin olvidar la incertidumbre económica y política. A esto se han unido las noticias o malos augurios procedentes de algunos organismos/medios que no están ayudando precisamente al mercado”.

Su opinión particular, es que muy pronto el mercado se recuperará y normalizará. Inclusive, en algunas zonas los precios se modificarán, debido a la demanda. Así mismo considera que para primavera del 2020 ya la incertidumbre política habrá pasado. Esto sin duda alguna, generará satisfacción en el mercado inmobiliario.

En el mismo sentido, Fernando Encinar, jefe de estudios de Idealista, comparte la opinión de Carlos Smerdou. Considera posible que en lo que falta de año, todavía el mercado de la vivienda se vea afectado, pero para el próximo año, las cosas mejorarán.

Sin embargo, Smerdou recuerda que no todas las viviendas vendidas están contabilizadas en las cifras estadísticas oficiales. Pues, las ventas realizadas sobre plano,  solo se contabilizan, cuando se terminan y registran. En consecuencia, dentro de unos meses, será cuando se reflejen en las estadísticas oficiales del INE y en las notarías.

Finalmente, un factor que también tiene influencia negativa en el mercado inmobiliario, son los mensajes políticos sobre el alquiler de viviendas. Echavarren considera que en especial los mensajes para detener el aumento del alquiler de los inmuebles en grandes ciudades como Barcelona, Madrid o Sevilla son determinantes.

Esto provoca, según su opinión, que “los inversores que adquieren vivienda para alquilar estén retrasando su decisión de compra”.

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Otras expectativas en el mercado inmobiliario

Por otro lado, muy diferente a la opinión de estos dos expertos, desde Engel&Völkers tienen mejores perspectivas. El director general en Madrid, Oscar Larrea, afirma que “el cuarto trimestre del año suele ser el segundo mejor trimestre desde hace ya más de 6 años. Muchos medianos y grandes inversores (family office, socimis o fondos de inversión) aprovechan para cerrar sus últimas operaciones por temas fiscales”.

Así reafirman su opinión, “esperamos además un crecimiento en el volumen de operaciones con extranjeros, principalmente mexicanos”. De hecho perciben que el mercado camina más lentamente pero no lo consideran una crisis.

Le atribuyen este comportamiento con mayor peso a la incertidumbre política y al desbalance de la economía. En este sentido afirma “No hay indicios de burbuja como hace más de 10 años. No existe un exceso de crédito, tampoco de especulación”.

En la misma línea, la directora de expansión de la firma Constanza Maya, da su opinión. Ella considera que no es realmente una tendencia a  bajar lo que presenta el mercado de la vivienda. Se trata solo de regulaciones y ello conlleva a hacer más estable tanto al mercado como a la tendencia.

Sin embargo,  Mikel Echavarren, CEO de Colliers España asegura, que la reciente Ley hipotecaria ha impactado la concesión de hipotecas a particulares, retrasándolas. A partir del mes de junio, también se han visto retrasos en aprobar las subrogaciones  al crédito promotor hasta más de dos meses. Esta situación retarda la compra de nuevas viviendas.

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