Nuevo indicador de riesgo en las hipotecas

La sostenibilidad de la vivienda dicen los expertos, es el nuevo factor más útil para predecir el riesgo de impago de la hipoteca de una vivienda. Recientes estudios realizados por el Banco de Inglaterra aseguran que los dueños de casa sostenibles y más eficientes pagan mejor. Por lo que anima a las entidades bancarias, a incluirlo como un indicador en sus modelos de predicción.

Factores como el nivel de ingresos o tener un empleo estable, ya no son tan importantes, para predecir, si el comprador será correcto o no en sus pagos. Tampoco, lo es la relación entre el crédito que se solicita y el valor de la vivienda. Ahora, después de los resultados obtenidos en este estudio, el Banco de Inglaterra asegura, que el factor “eficiencia energética” de la vivienda es el más exacto.

En este contexto, explican los autores que es muy posible que los resultados que han obtenido sean de interés, para los modelos de riesgo de crédito de los bancos. Señalan que los valores que obtuvieron indican que es así. Y efectivamente es una conclusión del estudio “…que la eficiencia energética de una propiedad es un predictor relevante de los impagos de las hipotecas”.

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Resultados del estudio

Los resultados indican que el impago de la hipoteca, otorgada para adquirir viviendas con la mejor calificación de sostenibilidad es un 18% menor. Que en aquellas viviendas donde la eficiencia energética es baja. Así como también, un 7% menor que las que están en un rango medio de eficiencia energética.

Para el estudio, los investigadores del banco, consideraron una muestra compuesta por 1,8 millones de hipotecas activas desde finales de 2017, en el Reino Unido. Consideraron tres variables a estudiar. La morosidad de los créditos, el nivel de ingresos del comprador y la eficiencia energética de las viviendas.

Esta última variable fue medida a través del certificado oficial obligatorio en el país. Luego la clasificaron en tres niveles, eficiencia energética alta, media y baja.

Y de acuerdo a los resultados que obtuvieron, tienen dos vías para explicar el efecto de la sostenibilidad sobre las hipotecas. En primer lugar, que en las viviendas más eficientes, el pago de la energía es menor. Con una diferencia respecto a las demás, mayor inclusive a las 1000 libras (más de 1.175 euros).

Un ahorro significativo, que bien pudiera convertirse en un colchón para amortiguar una inesperada disminución de los ingresos, por ejemplo. O también enfrentar un repentino aumento en los gastos. Inclusive, para hacer frente a los pagos de un crédito hipotecario cada mes.

En segundo lugar, se encuentra el factor dinero. En este sentido explica el banco, “Los prestatarios con mayor nivel de ingresos pueden ser más proclives a endeudarse, para comprar una vivienda más eficiente energéticamente”.

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El efecto del factor “ingreso”

De tomar el factor ingreso, como el que explica el efecto de la baja morosidad de las hipotecas, ya no sería la sostenibilidad la que causa este efecto. Sería la riqueza o los ingresos del comprador de la vivienda, la variable indicadora del riesgo de impago.

Sin embargo, los investigadores comprobaron esta posibilidad. Al comparar la morosidad entre prestatarios que tenían un nivel de ingresos similar, y obtuvieron los mismos resultados. Por lo que son enfáticos y sostienen, “Concluimos que el efecto ingresos no explica los menores impagos en las hipotecas, sobre viviendas más eficientes”.

Actualmente, para el Banco de Inglaterra, la eficiencia energética es un factor determinante, al momento de aumentar el precio de la vivienda o el monto de los alquileres. Y consideran que es un aporte para el presupuesto de los ciudadanos, ya que ayuda a reducir el costo de las hipotecas.

Sin embargo, el estudio estuvo enfocado directamente a las entidades financieras. Ya que consideran que deben tomarlo en cuenta, en los modelos de riesgo de crédito. Hasta los momentos no se contempla el factor de eficiencia energética, en los modelos de probabilidad de impagos.

Y tampoco están especificados por la PRA, los criterios que hay que considerar en estos modelos que manejan los bancos. Por lo que es muy posible incluirlo.

Cabe destacar que la PRA, es la autoridad que regula el sector bancario en Reino Unido y depende del Banco de Inglaterra.

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